Не спешите расставаться со своей землей
Нещодавно в ряді ЗМІ України була надрукована стаття-оголошення про готовність однієї з великих компаній брати в оренду землі на строк 49 років, при цьому зазначалося, що даний орендар готовий сплатити одразу загальну суму за увесь строк оренди. Нашими юристами був підготовлений матеріал, щодо можливих ризиків, які несе така угода. Слід мати на увазі, що повноцінна оцінка цих ризиків або ж встановлення переваг того чи іншого договору можливі виключно за наявності відповідного проекту договору, що пропонується для підписання, та детального аналізу всіх його умов, оскільки вищезазначена пропозиція може й не містити відповідних особливостей, на які у підсумку слід звернути увагу, і які відіграють роль у прийнятті власником остаточного рішення. Ми наполегливо рекомендуємо Вам провести роз’яснювальну роботу з вашими орендодавцями, щодо заключення договорів оренди земельних ділянок на сумнівних умовах.
Користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення в Україні можливе на підставі договору оренди або договору емфітевзису (користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб). Особливістю договору емфітевзису, на відміну від оренди, є можливість укладення його на невизначений строк та передача цього права в порядку спадкування. Строк договору оренди землі не може перевищувати 50 років. Це ж саме правило встановлюється для договорів емфітевзису щодо земель державної та комунальної власності.
Зважаючи на означене, укладення договору оренди або договору емфітевзису на строк 49 років цілком відповідає вимогам закону. Проте, укладаючи такі договори, власникам земельних ділянок варто оцінити як вигоди так і ризики, які можуть нести подібні угоди.
1. Оцінка контрагента: Вбачається, що ТОВ «Агрі Інвест Україна» є компанією, заснованою в 2012 році (попередня назва – ТОВ «АГРОФІРМА ДОБРОБУТ-АГРО»). Кінцевим бенефіціарним власником компанії є Веревський Андрій Михайлович – відомий в Україні бізнесмен, діяльність якого, згідно відкритих джерел, пов’язана з агрохолдингом «Кернел».
Втім, варто відзначити, що право емфітевзису може відчужуватися, а відтак, у випадку укладення договору емфітевзису, контрагентом власника земельної ділянки, згодом, може виявитися інша компанія, що відповідно може ускладнити взаємовідносини між орендарем та орендодавцем.
2. Оцінка можливості розірвати договір в подальшому: У відповідності до чинного законодавства, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх обов’язків за ним.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
У зв’язку із зазначеним, у разі виникнення у власника земельної ділянки необхідності розірвати договір оренди (зокрема, за необхідності використання земельної ділянки для власних потреб чи з інших причин), така спроможність буде ускладнена, оскільки зважаючи на суть запропонованих ТОВ «Агрі Інвест Україна» вихідних даних угоди, право розірвати такий договір в односторонньому порядку ймовірно не буде передбачено його умовами.
Отже така можливість буде залежати виключно від взаємної волі сторін, або від наявності порушень стороною умов договору, що породжують відповідне право на позов про розірвання договору у іншої сторони (що може ніколи й не статись).
3. Оподаткування: У відповідності до вимог Податкового кодексу України, платниками земельного податку є власники земельних ділянок або землекористувачі. При цьому згідно тлумачення, наведеного в Кодексі, землекористувачами є юридичні та фізичні особи, яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.
Відтак, зважаючи що окреслені в запиті земельні ділянки не належать до державної чи комунальної власності, платниками земельного податку є власники таких земельних ділянок.
При цьому, варто відзначити, що у випадку передання земельної ділянки в оренду підприємству-платнику єдиного податку четвертої групи, така земельна ділянка звільняється від сплати земельного податку. У разі ж укладення договору емфітевзису, ця пільга не діє.
Таким чином, у випадку, якщо ТОВ «Агрі Інвест Україна» не є платником єдиного податку четвертої групи, або якщо запропонована ним угода буда укладена у вигляді договору емфітевзису, власник земельної ділянки буде вимушений здійснювати сплату земельного податку у порядку, визначеному законодавством.
В частині питань оподаткування слід також зауважити, що грошові кошти, отримані від надання земельної ділянки в оренду або емфітевзис, підлягають оподаткуванню у розмірах визначених Податковим кодексом України, тобто фізична особа, що отримає всю суму оренди за 49 років, з розміру усієї суми зобов’язана буде сплатити податок на доходи фізичних осіб за ставкою згідно Податкового кодексу України.
Таким чином, слід бути готовим, що фактично отримана сума орендної плати буде зменшена на суму податку на доходи фізичних осіб.
Слід мати на увазі, що у випадку надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду, податковим агентом (особою, відповідальною за перерахування податку) є орендар-суб’єкт господарювання. Якщо укладено договір емфітевзису, або орендарем є фізична особа, що не є підприємцем – податковим агентом є власник земельної ділянки.
4. Фінансова вигода: Вбачається, що навіть мінімальна з означених ставка орендної плати за весь період оренди – 820 000 гривень за 1 гектар – є досить значною сумою грошових коштів.
Проте варто звернути увагу, що ця сума відповідає 16 734 гривень на рік, що не так вже й багато за 1 гектар родючої сільськогосподарської землі. Зауваживши, також на інфляційні процеси в державі, не важко дійти висновку що з року в рік ця сума коштів може знецінюватися.
Відтак власникам земельних ділянок варто замислитися, чи не буде більш вигідно ним самим здавати цю землю в оренду фермерським господарствам.
Отже, в будь-якому випадку, оцінка фінансової вигоди лишається виключною прерогативою власників земельних ділянок.